De oficinas a departamentos: Cómo se reconfigura Nueva York tras la pandemia

Durante el último cuarto de siglo, Nathan Berman ha desarrollado una maestría de sabio en un oficio peculiar de la promoción inmobiliaria neoyorquina: convertir edificios de oficinas pasados de moda en torres residenciales.

Berman, de 63 años, hijo de supervivientes del Holocausto, emigró con su familia de Ucrania a los 14 años y tomó un camino sinuoso hacia el sector inmobiliario. Trabajó durante años como marchante de arte, especializado en obras de emigrantes rusos, antes de dedicarse al sector inmobiliario en la década de 1990.

Lo que le intrigaba de las reconversiones era darse cuenta de que podía dar nueva vida a una obra de arte en decadencia. Los 18 proyectos que ha realizado desde entonces son, según él, una forma de "rendir homenaje a la habilidad, el arte y el esfuerzo" de los artesanos anteriores.

Hoy en día, las reconversiones son el tema de conversación de los promotores inmobiliarios de la ciudad, y Berman se ha convertido en su inesperado hombre del momento. Promotores, prestamistas y urbanistas recurren a su experiencia para hacer frente al creciente número de torres de oficinas neoyorquinas que han quedado obsoletas por el auge del trabajo a distancia.

"Esto es todo lo que hace. En cierto modo, él escribió el libro sobre esto", dice Marty Burger, director ejecutivo de Silverstein Properties, propietaria del World Trade Center, entre otros inmuebles. El año pasado, Silverstein se asoció con Metro Loft, la empresa de Berman, para comprar y reconvertir el 55 de Broad Street, una torre de oficinas de 30 plantas situada en el distrito financiero. Ahora está recaudando un fondo de US$ 1.500 millones para llevar a cabo otras reconversiones.

"En estos momentos, apuesto a que todos los grandes promotores tienen sobre la mesa un estudio de viabilidad sobre la reconversión residencial", afirma Dan Shannon, socio director de MdeAS Architects, y añade: "Dudo mucho que el edificio Chrysler vuelva a ser un edificio de oficinas, al menos en su parte superior".

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Reconversión: una solución a la escasez 

Para las autoridades municipales, las reconversiones son una forma de "convertir limones en limonada" para paliar la escasez crónica de viviendas en una isla muy regulada, donde la nueva construcción es una empresa notoriamente lenta y cara.

La escasez es tan aguda que en enero el arriendo medio mensual de un apartamento en Manhattan aumentó un 15% con respecto al año anterior, hasta alcanzar la cifra récord de US$ 4.097. El desorbitado coste de la vivienda en la ciudad es el principal responsable de la crisis de los sin techo.

Un grupo de expertos designado el año pasado por el alcalde Eric Adams para concebir una "nueva" ciudad de Nueva York ha señalado las reconversiones como una de las principales prioridades y ha recomendado incentivos fiscales y cambios en la zonificación para acelerarlas.

"La necesidad de vivienda es acuciante y la oportunidad que ofrece el espacio de oficinas infrautilizado es evidente: sabemos lo que tenemos que hacer", declaró Adams en una reunión de líderes cívicos celebrada en enero. El alcalde también ha anunciado otras propuestas para facilitar y agilizar la construcción de viviendas en Nueva York.

Incluso algunos miembros del panel dudan de que las reconversiones vayan a crear muchas viviendas asequibles, o ninguna, sin generosas subvenciones públicas. En cualquier caso, hay innumerables razones -desde la arquitectura hasta la economía- por las que las reconversiones han sido tan poco frecuentes y por las que la mayoría de los promotores inmobiliarios de Nueva York han encontrado formas más fáciles de ganar dinero.

"Es casi como una operación", describe Berman su minucioso trabajo. Parece desconcertado por la repentina expectación que ha despertado. "Hace cinco años, la gente me miraba como si tuviera dos cabezas", observa. "Las conversiones no estaban tan extendidas. Pero ahora ha llegado su momento".

La lógica de la reutilización
Lo que les ha adelantado es la pandemia de Covid. Hace casi tres años, paralizó Nueva York y destrozó patrones de décadas en la forma de trabajar y vivir de la gente, que no sólo sostenían las oficinas y a sus propietarios, sino que estructuraban la propia ciudad. Ejércitos de viajeros se desplazaban por la mañana en transporte público a los distritos comerciales centrales, como Midtown y Lower Manhattan, y huían por la tarde.

Durante un tiempo, los promotores se consolaron pensando que los trabajadores acabarían volviendo a la oficina cinco días a la semana y la vida volvería a la normalidad. Pero ahora la mayoría acepta que los días anteriores a Covid han pasado y que el trabajo a distancia ha llegado para quedarse.

"El genio ha salido de la botella", reconoce Scott Rechler, consejero delegado de RXR, uno de los principales promotores inmobiliarios de la ciudad.

En esta era emergente, los edificios más nuevos y modernos siguen alcanzando alquileres récord. Pero sus muchos competidores anticuados y mediocres pierden rápidamente inquilinos y pierden valor. Según estimaciones aproximadas de Berman, esa clase baja podría abarcar alrededor del 20% de los 460 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas de Nueva York.

Por tanto, las opciones para los propietarios consisten en gastar dinero para embellecer las oficinas obsoletas y esperar que vuelvan a ser competitivas, reconvertirlas o cederlas a los prestamistas.

Para los inversores, las reconversiones residenciales tienen una lógica clara, según Max Herzog, director gerente senior de JLL, la empresa de servicios inmobiliarios. Mientras que el valor de los edificios de oficinas está cayendo en picado, las denominadas viviendas multifamiliares -esencialmente, apartamentos de alquiler- han pasado a ser muy apreciadas por los inversores, ya que los alquileres en Nueva York han superado los niveles anteriores a la pandemia.

"El mercado está muy maduro para estas reconversiones", afirma Herzog. "Es muy difícil crear nueva oferta residencial en esta ciudad. Realmente, una de las únicas formas de aportar nueva oferta a la ciudad es reconvertir estos edificios."

Si tiene éxito, la iniciativa podría dejar una huella duradera en la ciudad, según Vishaan Chakrabarti, arquitecto de renombre y miembro del grupo del alcalde Adams. Tienen el potencial de sembrar la vida residencial en bastiones corporativos como Midtown Manhattan.